{"id":702,"date":"2016-03-03T19:41:18","date_gmt":"2016-03-03T18:41:18","guid":{"rendered":"http:\/\/studiomassimolotti.it\/blog\/?p=702"},"modified":"2016-03-03T19:44:42","modified_gmt":"2016-03-03T18:44:42","slug":"702","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/studiomassimolotti.it\/blog\/2016\/03\/702\/","title":{"rendered":"Case all’asta: interviene la Cassazione."},"content":{"rendered":"
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\"comprare-casa-asta\"<\/a><\/p>\n

\u201cCome evitare che la casa, oggetto di pignoramento immobiliare, venga venduta all\u2019asta<\/strong>, nonostante sia stata gi\u00e0 avanzata un\u2019offerta di acquisto\u201d.<\/p>\n

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Potrebbe intitolarsi cos\u00ec il film tratto da una interessante sentenza di questa mattina dalla Cassazione [1]<\/strong>, una pronuncia che suggerisce, senza troppi giri di parole, come non farsi espropriare la casa dai creditori<\/strong>.<\/p>\n

Ma prima di spiegarvi la trama della pellicola, sono preliminari alcune informazioni per cos\u00ec dire \u201ctecniche\u201d.<\/p>\n

La vendita all\u2019asta.<\/strong><\/p>\n

Quando si procede alla vendita dell\u2019immobile pignorato con incanto<\/strong>, chiunque \u00e8 ammesso a fare offerte, ad eccezione del debitore<\/strong>. La giurisprudenza ritiene, quindi, che a partecipare possa essere anche il coniuge<\/strong> del soggetto pignorato, nonostante sia con questi in comunione di beni. Cos\u00ec, per esempio, la moglie <\/strong>potrebbe acquistare la casa del marito messa all\u2019asta. Lo stesso potrebbe fare un figlio, un altro parente o un socio in affari.
\nL\u2019incanto ha luogo davanti al giudice dell\u2019esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche. Durante tale procedura, i partecipanti all\u2019asta avanzano le rispettive offerte. Ovviamente, perch\u00e9 l\u2019offerta sia efficace, essa deve superare il cosiddetto \u201cprezzo base<\/strong>\u201d bandito dal giudice.<\/p>\n

Trascorsi 3 minuti dall\u2019ultima offerta senza che ne segua un\u2019altra maggiore, l\u2019immobile \u00e8 aggiudicato all\u2019ultimo offerente<\/strong>. Ma non si tratta di un\u2019aggiudicazione definitiva. Difatti, entro i 10 giorni successivi a quelli dell\u2019asta, eventuali terzi interessati possono ancora presentare delle offerte di acquisto, anche per via telematica, a condizione che ilprezzo offerto superi di 1\/5 <\/strong>quello raggiunto nell\u2019incanto (cosiddetto rincaro<\/strong>) [2]<\/strong>. Tale offerta fa automaticamente decadere quella di chi, davanti al giudice, si era aggiudicato l\u2019immobile.<\/p>\n

A questo punto, il nuovo aggiudicatario, per diventare proprietario a tutti gli effetti, deve versare il prezzo dell\u2019immobile<\/strong>, secondo l\u2019offerta da questi avanzata, nel termine e nel modo fissati dall\u2019ordinanza del giudice e consegnare al cancelliere il documento comprovante l\u2019avvenuto versamento. Ma che succede se non lo fa? Se il prezzo non \u00e8 depositato <\/strong>nei termini, il giudice dichiara decaduto l\u2019aggiudicatario<\/strong> e questi perde la cauzione <\/strong>(una sorta di multa). Dopodich\u00e9 il tribunale dispone un nuovo incanto. Il precedente offerente, per\u00f2 \u2013 quello che era stato superato dal rincaro \u2013 ha tuttavia perso, ormai definitivamente, la precedente aggiudicazione parziale, nonostante colui che ha effettuato il rincaro non ha poi versato il prezzo dell\u2019acquisto.<\/p>\n

C\u2019\u00e8 per\u00f2 da dire che, con un recente intervento normativo, le regole sono parzialmente cambiate, essendo divenuta la vendita con incanto l\u2019eccezione. La sentenza, tuttavia, si riferisce al periodo di vigenza delle vecchie regole [3]<\/strong>.<\/p>\n


\nLa moglie salva il marito (o viceversa).<\/strong><\/p>\n

Uniamo la trama dei puntini sino ad ora tracciati ed ecco che il film si concretizza in tutta la sua genialit\u00e0.<\/p>\n

Il marito \u00e8 oggetto di pignoramento. La sua intenzione \u00e8 quella di riacquistare l\u2019immobile tramite la moglie, ma il prezzo di asta \u00e8 ancora troppo alto; attende cos\u00ec una serie di ribassi. Ad un certo punto, per\u00f2, arriva un offerente che lo prende di sorpresa e fa un\u2019offerta con cui si aggiudica provvisoriamente l\u2019asta. Lo scopo del debitore, a questo punto, \u00e8 cercare di far decadere tale offerta. Fa allora intervenire la moglie che, nei 10 giorni dopo, presenta un\u2019offerta con aumento di 1\/5. Ben consapevole, la moglie, che non verser\u00e0 mai l\u2019intero prezzo. La coppia perder\u00e0 la cauzione, ma non l\u2019immobile. E cos\u00ec, alla successiva asta, potr\u00e0 verosimilmente aggiudicarsi il bene. E rimanere dentro casa.<\/p>\n

Non c\u2019\u00e8 turbativa d\u2019asta<\/strong><\/p>\n

Nella sentenza la Cassazione precisa che non scatta il reato di turbativa d\u2019asta <\/strong>nei confronti del proprietario dell\u2019immobile espropriato se sua moglie, dopo l\u2019aggiudicazione del bene da parte di altri, presenta delle offerte in aumento del quinto\u00a0sul prezzo non seguite dal versamento della somma nel termine. Ci troviamo semplicemente di fronte all\u2019uso legittimo del meccanismo previsto dal codice di procedura civile in materia di esecuzioni immobiliari. Meccanismo che pu\u00f2 essere lecitamente attivato dai parenti del proprietario<\/strong>.<\/p>\n

Nel caso di specie, per ben due volte la moglie del debitore aveva presentato istanze di aumento del quinto, successive all\u2019aggiudicazione del bene da parte di altri, al fine di far prolungare la gara e di riottenere l\u2019immobile messo all\u2019asta.<\/p>\n

Secondo i giudici della Cassazione, la multa derivante dalla perdita della caparra \u00e8 gi\u00e0 sufficiente a sanzionare tale condotta. Non scatta quindi alcun reato o altro illecito civile. Insomma, non c\u2019\u00e8 alcuno strumento fraudolento.<\/p>\n

Cos\u00ec si chiude il nostro film. E chiss\u00e0, come questo, quante esecuzioni immobiliari da oggi in poi\u2026<\/p>\n

LA SENTENZA (massima): \u00a0Non sussiste turbata libert\u00e0 degli incanti nell\u2019ipotesi in cui, nell\u2019ambito di una procedura esecutiva immobiliare, le ripetute offerte di aumento di un sesto, ex art. 548 c.p.c. [oggi: quinto]\u00a0 sul prezzo dell\u2019immobile aggiudicato non vengono seguite dal versamento della somma nel termine, non configurando tale comportamento turbativa dello svolgimento della gara al fine di abbassare il prezzo dell\u2019asta.<\/p>\n

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[1]<\/strong> Cass. sent. n. 8020\/16 del 2.03.2016.
\n[2]<\/strong> Art. 584 cod. proc. civ.
\n[3]<\/strong> La nuova procedura, che si applica alle procedure successive all\u2019approvazione della riforma, abolisce di fatto la vendita con incanto, a favore di quella senza incanto, permettendo la prima solo in situazioni particolari (solo quando il giudice \u201critiene probabile che la vendita con tale modalit\u00e0 possa aver luogo a un prezzo superiore della met\u00e0 rispetto al valore del bene).
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\nFonte: www.laleggepertutti.it<\/em><\/p>\n

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